News| 5.9.2024
Eine Antwort auf die Flächenknappheit in den Metropolen
Pionierarbeit. Viel Lob und einen Leuchtturm-Preis erhielt die zweistöckige Logistikimmobilie Mach 2 in Hamburg. Vor dem Lob und der Auszeichnung standen aber große Herausforderungen für den Entwickler Four Parx. Die Manager Francisco J. Bähr und Oliver Schmitt berichten über ihre Erfahrungen und ihre weiteren Pläne.
Immobilien Zeitung: Herr Schmitt, nach Mach 2 in Hamburg – was ist Ihr nächstes Leuchtturmprojekt?
Oliver Schmitt: Bei der Realisierung eines Projekts wie Mach 2, das aufgrund fehlender Erfahrungswerte mit viel Pionierarbeit einherging, müssen etliche Faktoren zusammenpassen. Dafür braucht es eine sorgfältige Vorentwicklung, aber auch Zeit. Tatsächlich arbeiten wir gerade an einem Standort, der aus unserer Sicht über viel Potenzial verfügt. Aber es geht uns nicht darum, einfach besondere Immobilienvorhaben zu realisieren, sondern wir wollen Lösungen entwickeln, die auf die Bedürfnisse der Nutzer sowie der Kommunen passen. Mach 2 lieferte eine Antwort auf die Flächenknappheit in Ballungsräumen, die eine ungebrochen hohe Nachfrage aufweisen.
IZ: Für Mach 2 gab es viel Lob – auch von der Konkurrenz. Beflügelt Sie das?
Francisco J. Bähr: Ja, schon. Es macht uns stolz, dass das Projekt positiv wahrgenommen wird. Denn wer sich wie wir bei Four Parx der Konzeption und Entwicklung innovativer Logistikimmobilien verschrieben hat, der ist immer auf der Suche nach visionären Lösungen für die Herausforderungen der Branche. Seien es neue Mobilitätslösungen, eine alternative Energieversorgung oder eben eine kompakte Flächenplanung. Wenn solche Vorhaben dann trotz der vielen Herausforderungen und Hindernisse wie zum Beispiel die schwierigen Bodenverhältnisse bei der Entwicklung von Mach 2 gelingen, dürfen wir zu Recht froh sein.
IZ: Es gab aber vereinzelt auch Kritik. Mancher sagte: Mach 2 ist viel zu groß, viel zu klotzig, und die meisten Nutzer in Deutschland brauchen so was überhaupt nicht. Wie gehen Sie damit um?
Bähr: Es geht ja nicht darum, ein Immobilienkonzept zu realisieren, das auf die Bedürfnisse sämtlicher Immobiliennutzer am Markt passt. Das ist aus meiner Sicht unmöglich und auch wenig zielführend. Deswegen haben wir bei Four Parx auch ein ganzes Portfolio an diversen Immobilientypen, die auf die individuellen Anforderungen von Nutzern passen. Das bedeutet, viele Nutzer in Deutschland brauchen eine Immobilie wie Mach 2 vermutlich nicht. Jedoch werden die Nutzer, die an teuren Grundstücksstandorten mit geringem Flächenangebot wie Metropolen oder Ballungsräumen eine Mietfläche suchen, langfristig nicht um eine mehrstöckige Immobilie umhinkommen. Und genau dafür haben wir Mach 2 entwickelt. Die Vollvermietung vor Fertigstellung zeigt, dass wir damit das richtige Gespür hatten.
IZ: Bei der Umsetzung des Projekts gab es ja Probleme mit Boden, Wasser und Kampfmitteln. Ist Mach 2 trotz all dem teuren Unbill und der Verzögerungen dennoch ein Gewinnbringer für Four Parx?
Schmitt: Stimmt, aufgrund der historischen Vergangenheit der Stadt Hamburg, die während des Zweiten Weltkriegs zum Ziel schwerer Bombenangriffe durch die Alliierten wurde, war eine umfangreiche Kampfmittelprüfung des Bodens notwendig. Bis zur fachgerechten Untersuchung und Entsorgung der Funde musste das gesamte Areal vollständig gesperrt werden. Auch die spezielle Beschaffenheit des Bodens in der Nähe des Hamburger Hafens machte immer wieder neue Herangehensweisen nötig und erforderte eine Sondergründung. Dies ging mit zusätzlichen Aufwendungen einher, die jedoch überwiegend budgetiert waren. Damit ist Mach 2 unter dem Strich dennoch ein wirtschaftlicher Erfolg für Four Parx, ja.
IZ: Halten Sie die Immobilie im Bestand oder ist ein Verkauf geplant?
Schmitt: Als Projektentwickler und Verwalter halten wir Immobilien auch im Bestand. Für gewöhnlich ist aber ein Verkauf der von uns entwickelten Projekte geplant. Mach 2 ging nach der Fertigstellung vollständig in den Fonds unseres Projektpartners, des Asset-Managers AEW, über.
IZ: Wie haben Sie die Finanzierung gestemmt? Zogen die Banken mit?
Schmitt: Auch bei der Finanzierung spielte unser Partner eine wichtige Rolle. Das Projekt wurde zu 100% über einen Fonds der AEW finanziert.
IZ: Die Kosten lagen am Ende bei 215 Mio. Euro. Würden Sie das Projekt so noch einmal machen?
Bähr: In Anbetracht der Tatsache, dass der Wert von Mach 2 nach Fertigstellung und Vermietung höher lag als die Kosten, würden wir das Projekt jederzeit wieder umsetzen. Hinzu kommt, dass wir eine solche Immobilie durch die während des Pilotprojekts gesammelte Erfahrung heute viel günstiger bauen könnten. Allerdings würden wir dann bei manchen Aspekten anders vorgehen, beispielsweise beim Brandschutz. Denn bei der Realisierung von Mach 2 mussten wir viele Auflagen erfüllen, die es im Nachhinein nicht gebraucht hätte. Mithilfe unseres Prototyps können wir jetzt zeigen, welche Maßnahmen wirklich sinnvoll sind. Man darf ja nicht vergessen, dass keiner der Beteiligten damals Erfahrungen mit dem Bau einer solchen Immobilie hatte.
IZ: Wird es ein Nachfolgeobjekt in Deutschland geben?
Bähr: Meines Wissens werden aktuell bereits ähnliche Projekte gebaut. Und auch bei uns sind weitere zweistöckige Immobilien in Planung. Wir würden uns freuen, bald eines dieser Projekte in die Realität umsetzen zu können.
IZ: 2018 hatten Sie auf der Expo Real angekündigt, drei solcher Objekte bauen zu wollen. Was ist aus den Immobilien im Rhein-Main-Gebiet geworden?
Bähr: Sechs Jahre nach der Ankündigung ist es nun so, dass beide Bauvorhaben aus unterschiedlichen Gründen nicht umgesetzt wurden. Aufgrund des großen Erfolgs in Hamburg planen wir jedoch, wie eben schon erwähnt, neue Immobilien im Stile des Mach 2 auf geeigneten Grundstücken zu entwickeln.
IZ: Und wo könnte das sein?
Bähr: Es ist noch zu früh, um dazu etwas Genaueres zu sagen.
IZ: Trotz des Lobes wagt sich bisher kaum ein anderer Entwickler an ein ähnliches Projekt. Warum nicht? Die Blaupause steht doch jetzt.
Schmitt: Es stimmt, mit Mach 2 haben wir die Vorlage für eine zweistöckige Logistik- und Gewerbeimmobilie geschaffen. Aber die Herausforderungen eines solchen Projekts, mit hohen Risiken und komplexen Genehmigungsprozessen, sind immer noch sehr hoch und schrecken viele ab. Es braucht viel Erfahrung, Rücklagen und Risikobereitschaft, um ein Projekt wie Mach 2 umzusetzen.
IZ: In anderen Ländern ist Zweistöckigkeit fast Standard. Was ist in Deutschland anders als in Frankreich oder Großbritannien?
Bähr: Im Grund gibt es so gut wie keine Unterschiede zwischen Deutschland und den anderen Ländern. Wir haben hier lediglich einige Auflagen mehr, die das Vorhaben verteuern. Diese können jedoch in Krisenzeiten – wie etwa dem Verfall der Renditen – das Risiko erhöhen. Und aktuell ist die Marktsituation noch von Unsicherheit geprägt, das bremst die Bereitschaft vieler Entwickler.
IZ: Mit Blick auf die Vorgaben zur Flächenversiegelung ist die Zweistöckigkeit aber doch irgendwann fast alternativlos, oder?
Schmitt: Das ist richtig. Der Plan der Bundesregierung, die Versiegelung von Grünflächen bis 2030 zu verringern beziehungsweise bis 2050 auf null zu reduzieren, fordert innovative Lösungen und Ansätze, um den Bedarf an dringend benötigter Fläche auch künftig decken zu können. Doch auch für Lösungen wie etwa hybride Konzepte, die verschiedene Assetklassen verbinden, steht auf Dauer nicht unbegrenzt Fläche zur Verfügung. Wenn es also darum geht, den Flächenverbrauch dauerhaft zu minimieren, dann wird die Mehrstöckigkeit zunehmend zur Notwendigkeit in einem zukunftsfähigen Logistik- und Gewerbebau.
IZ: Wie haben sich die Mieten bei Mach 2 entwickelt? Was wird für das untere, was für das obere Geschoss bezahlt?
Schmitt: Die Mieten sind in allen Ballungsräumen in den letzten Jahren deutlich angestiegen, so auch in Hamburg bei Mach 2. Wir unterscheiden hier allerdings nicht zwischen den Geschossen.
IZ: Was glauben Sie, wie viele echte mehrstöckige Logistikimmobilien werden wir 2030 in Deutschland haben?
Bähr: Leider zu wenige. Wenn wir optimistisch sind, dann werden es vielleicht fünf Immobilien sein. Dies setzt allerdings voraus, dass sich der Markt schneller erholt und sich mehrstöckige Entwicklungen rentieren. Wir von Four Parx würden gerne an unserem Plan festhalten und weitere Immobilien nach dem Vorbild von Mach 2 beisteuern. Möglich sind eine oder zwei im Rhein-Main-Gebiet und eine in Bayern.
IZ: Vielen Dank für das Gespräch.
Das Interview führte Peter Dietz.